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最近華僑城連續出現高管被查的新聞。

5月8日，深圳華僑城房地產有限公司產業與資產管理部原總監郭振東被通報涉嫌嚴重違紀違法；5月15日，華僑城集團有限公司督察審計部總經理彭華也被通報接受紀律審查和監察調查。一個和產業資產有關，一個和督察審計有關，這兩個崗位同時進入公眾視野，其實釋放了一個非常強的信號：華僑城的問題，已經不只是經營問題，而是資產、財務、內控、治理和歷史周期疊加的問題。但今天談華僑城，不能簡單用“衰落”兩個字概括。

因為華僑城曾經是中國文旅真正的開山者。

1989年，錦繡中華在深圳開園。那個年代，中國人出遠門旅游還很難，錦繡中華用微縮景觀的方式，把長城、兵馬俑、故宮、樂山大佛、黃果樹瀑布搬到深圳，讓人“一天看遍中國”。公開資料顯示，錦繡中華開園第一年游客超過300萬人次，9個月收回全部投資。后來中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷相繼出現，華僑城幾乎定義了中國第一代主題公園和城市文旅綜合開發模式。

所以，華僑城不是普通企業。它是中國文旅地產時代的源頭之一。

它最早證明了一件事：文旅不是城市配套，文旅可以創造流量；流量可以改變片區價值；片區價值可以反哺產業和地產。后來無數地方政府、開發商、文旅企業都在學習華僑城。主題公園、商業街區、酒店、演藝、住宅、片區開發，這套組合拳，幾乎成為中國很多城市文旅開發的標準模板。

但問題也恰恰出在這里。

華僑城早期的成功，是文旅真的有內容、真的能聚人、真的能創造城市價值。可后來很多“類華僑城模式”，學到的不是內容運營，而是用文旅拿地；學到的不是長期主義，而是用概念包裝地產；學到的不是城市運營，而是土地金融。
更關鍵的是，華僑城自己也被這套模式反噬了。

過去地產上行的時候，文旅可以講故事，地產可以回現金，土地增值可以覆蓋文旅投入。但當地產周期反轉，原來的飛輪就變成負重輪。文旅是慢生意，地產是快周轉；文旅靠長期運營，地產靠銷售回款。兩套邏輯一旦錯配，壓力就會集中爆發。

從公開數據看，2025年華僑城簽約銷售金額177.3億元，同比減少32.6%；房地產業務收入同比減少63.41%至98.48億元。到2025年末，華僑城還有大量儲備項目和剩余可開發計容建筑面積。過去這些叫資源，今天很多都變成了待盤活資產。

文旅業務也不是沒有壓力。2025年華僑城旗下文旅項目接待游客7970萬人次，與上年基本持平；但文旅業務收入213.72億元，同比下降21.71%。這組數據特別值得警惕：人還在，但錢變少了；流量還在，但轉化弱了。

這其實也是中國傳統景區和主題公園共同面對的問題。

今天的游客不是不旅游，而是更挑剔；不是不消費，而是不愿意為老內容買單。錦繡中華、世界之窗、歡樂谷，曾經都是時代答案。但今天年輕人為什么還要去？本地家庭為什么要復購？游客為什么要為一個老牌景區持續付費？如果沒有新的IP、新的演藝、新的夜經濟、新的親子內容、新的社交貨幣，老資產就會慢慢變成城市記憶，而不是消費入口。

所以我認為，華僑城不是簡單“落幕”，而是一個時代正在落幕。

這個時代，就是“地產反哺文旅、文旅包裝地產、土地增值覆蓋運營低效”的時代。過去它有效，是因為中國在高速城鎮化，房地產在上行，旅游供給還稀缺。今天這三個前提都變了：城鎮化進入存量更新，房地產進入深度調整，文旅進入內容過剩和流量內卷。

但公允地說，我們不能否定華僑城的歷史貢獻。

沒有華僑城，中國主題公園可能不會這么早成熟；沒有華僑城，很多城市也不會這么早理解文旅對城市空間、消費場景和土地價值的塑造作用。它為中國文旅立過標桿，也給中國城鎮化提供過樣本。

只是今天，華僑城必須回答一個新問題：當土地紅利不再、地產邏輯失效、游客審美升級、城市進入存量競爭，一個老牌文旅巨頭，靠什么重新贏得市場？
未來的華僑城，不能再只是景點開發商，也不能再只是文旅地產商。它必須真正變成文旅資產運營商、城市內容平臺、本地消費與外來旅游雙循環的組織者。

一句話總結：華僑城的故事，不是一個企業的失敗，而是一個模式的退潮；不是文旅的終結，而是文旅地產舊邏輯的終結。

它曾經用錦繡中華告訴中國人：一天可以看遍中國。

今天，它要回答的是：在新時代，中國游客為什么還要選擇華僑城？

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